Задача №17. Дисконтирование финансового потока

К Вам как к менеджеру по недвижимости бизнес-центра обратилась организация с предложением арендовать офисные площади в количестве 780 м. кв. по установленной вами на основе рыночных данных цене 750 руб. за 1 м. кв. в месяц, сроком на 1 год.

При этом потенциальные арендаторы предложили вам следующую схему оплаты:

разовый платеж в сумме 45 000 руб., затем,

в конце 3-го, 4-го и 5-го месяцев платежи в размере 585 000 руб.,

в начале 6-го, 7-го и 8-го месяцев – 580 000 руб. и

в конце 12-го месяца – внесение последнего платежа в сумме 2 400 000 руб.

Проанализируйте варианты вашего решения, если на рынке аренды офисной недвижимости в вашем городе одним из условий типичного платежа является помесячное внесение арендной платы в конце каждого месяца, а ставка дисконтирования установлена в размере 10%.

 

Решение:

Менеджер стоит в данном случае перед выбором: либо согласиться на условия потенциальных арендаторов, либо сдать в аренду офисные площади с помесячным внесением арендной платы в конце каждого месяца в размере 585 000 руб.:

780 × 750 = 585 000.

Для того чтобы оценить поток будущих доходов, сложить друг с другом элементы денежного потока нельзя, поскольку деньги имеют различную ценность в различные моменты времени.

Для сравнения и выбора лучшего из вариантов необходимо привести оба потока платежей к одному моменту времени, провести процедуру дисконтирования.

Дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент времени.

В общем виде текущую стоимость любого финансового актива можно представить равенством:

Формула текущей стоимости любого финансового актива

где

FVt – ожидаемые поступления в момент времени t (число периодов от даты оценки),

i – ставка дисконтирования,

n – временной горизонт.

Определим сумму приведённых платежей по предложенной схеме потенциальными арендаторами на начало первого периода.

Одним из условий типичного платежа является помесячное внесение арендной платы в конце каждого месяца. Значит, разовый платёж в сумме 45000 будет осуществлён в конце первого месяца и далее по схеме:

Расчёт современной стоимости нерегулярного финансового потока

Найдём современную стоимость регулярного финансового потока (срочных аннуитетов PVA), то есть сумму всех платежей типичной схемы, дисконтированных на начало периода первого платежа.

Расчёт современной стоимости регулярного финансового потока

Таким образом, предложенная арендаторами схема для бизнес-центра не выгодна.